Облигации vs Недвижимость
Что доходнее: облигация или квартира под сдачу. Водопады доходности по живым данным Московской биржи и ЦБ.
Стоимость денег
Ключевая ставка ЦБ, RUONIA и КБД ОФЗ на 1 и 10 лет, % годовых. Пунктир — выбранная дата
Источники: ЦБ РФ (ключевая ставка, RUONIA, недельные точки), КБД ISS MOEX (на начало месяца, последняя точка — сегодня).
Облигация
Вид, срок и купон отбирают выпуски с MOEX; водопад строится по выбранной бумаге: купон и дисконт дают доходность, она же = КБД ОФЗ + премия за риск
Арендная недвижимость
Квартира под сдачу: чистая аренда к цене плюс рост стоимости
Как считается
Облигация
Доходность к погашению (YTM) раскладывается двумя способами. По денежному потоку: текущая купонная доходность (купон, делённый на цену) плюс дисконт, то есть рост цены к номиналу, растянутый на срок; если купон выше рынка, бумага стоит дороже номинала и эта часть отрицательна. По риску: КБД ОФЗ на тот же срок плюс премия за кредитный риск и ликвидность. Цена модельной бумаги считается из YTM при купоне 2 раза в год. Для корпоративных бумаг и ВДО из YTM вычитаются ожидаемые потери от дефолтов: так видно, что инвестор в среднем получает на руки.
Конкретный выпуск
Рублёвые облигации с фиксированным известным купоном с MOEX (ОФЗ, корпоративные, сектор ПИР). Цена, купон, эффективная доходность и G-спред к КБД на дюрацию берутся из ISS MOEX, для бумаг с офертой — к оферте. Купонная доходность считается от цены, дисконт — до номинальной доходности, а разница между эффективной и номинальной доходностью показана как реинвестирование купонов. Рейтинга в данных биржи нет, поэтому ожидаемые дефолты для конкретных выпусков не вычитаются. Корпоративные бумаги с премией от 5 п.п. и сектор ПИР собраны в группу «Высокодоходные», по умолчанию в списке самые торгуемые за день, остальные находятся поиском.
Недвижимость
Текущая доходность — аренда за год после простоя, налога на имущество, ремонта и комиссий, в процентах от цены. Без кредита итог — их сумма. С кредитом всё считается на собственные деньги: аренда и рост цены идут со всей квартиры, а вложено только (1 − доля кредита), поэтому обе части умножаются на плечо; проценты по кредиту вычитаются. Если ставка по кредиту выше доходности квартиры, плечо уменьшает итог. Погашение тела кредита здесь не учитывается: это сбережение, а не расход.
Дата
Переключатель «Дата» показывает рынок на тот день год, два, три или пять лет назад: КБД ОФЗ на эту дату (ISS MOEX), ключевую ставку (ЦБ РФ) и от неё рыночную ставку ипотеки, а рост цены квартиры берётся как изменение индекса Домклик по Москве (MREDC) за 12 месяцев до этой даты. Список выпусков на прошлой дате собирается из торгов MOEX того дня: цена, купон, доходность, дюрация и срок считаются на ту дату, премия — к КБД того же дня. В список входят нынешние рублёвые выпуски с фиксированным купоном и все ОФЗ, погашенные с тех пор. Исторического ряда арендных ставок нет, поэтому аренда остаётся на ползунке. При смене даты рост цены и ставка кредита ставятся по рынку, дальше их можно двигать.
Реинвестирование
Кнопка вверху включает и выключает его на обоих графиках сразу. У облигации купоны вкладываются под ту же доходность: это разница между эффективной и номинальной доходностью. У квартиры аренда приходит каждый месяц и до конца года вкладывается под ту же итоговую доходность (с кредитом — аренда за вычетом процентов, под доходность на свои деньги). Без реинвестирования облигация показывает номинальную доходность, а квартира — простую сумму аренды и роста цены.
Источники: ISS MOEX (кривая бескупонной доходности ОФЗ, КБД; облигации; индекс Домклик MREDC), ЦБ РФ (ключевая ставка, RUONIA). Рыночная ставка ипотеки — ключевая + 4 п.п. Доходности в рублях до налогов. Не инвестиционная рекомендация.