Проекты
☰
ГлавнаяИсследованияНовостиТемыНаши сделкиКейсыЭкспертизаО насПроектыEN
Темы

Паевые фонды

Какие паевые фонды подходят для недвижимости: покупка и аренда объектов, сделки с землёй, права по 214-ФЗ и кредитование. Налоги при входе, владении и выходе и как контролируют управляющую компанию.

Паевой фонд не платит налог на прибыль, его имущество обособлено от управляющей компании, а каждую сделку проверяет специализированный депозитарий. Поэтому через ПИФ держат арендные здания, строят, покупают землю и права по 214-ФЗ, а также выдают займы под залог недвижимости. Но не любой фонд годится для любой задачи: состав активов жёстко задают закон и Банк России. Ниже разобрано, какой фонд для чего подходит, какие налоги возникают при входе, владении и выходе и кто контролирует управляющую компанию.

Состояние законодательства на ноябрь 2026 года. Обзор не заменяет налоговую и юридическую проверку конкретной сделки.

ЗПИФединственный тип паевого фонда, в котором может быть недвижимость (ст. 33 156-ФЗ)
3категории фондов для квалифицированных инвесторов: финансовых инструментов, недвижимости, комбинированный
0 ₽налога на прибыль внутри фонда: налог платит пайщик при выплате или продаже паёв
24 млн ₽имущественный порог статуса квалифицированного инвестора для физлиц с 2026 года

Зачем держать недвижимость в ПИФ

  1. Защита активов

    Имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и самих пайщиков (ст. 15 156-ФЗ). Кредиторы пайщика могут взыскать только его паи, но не объекты фонда. При банкротстве УК имущество фонда в конкурсную массу не попадает. Долги, возникшие при управлении фондом, гасятся за счёт фонда, а при нехватке его имущества отвечает УК своим имуществом, а не пайщики (ст. 16). Каждую внебиржевую сделку согласует спецдепозитарий.

  2. Конфиденциальность пайщиков

    Фонд не юрлицо и не числится в ЕГРЮЛ. В ЕГРН собственником объекта значатся владельцы паев конкретного фонда, а их список берётся из реестра владельцев паев (п. 2.1 ст. 15). Реестр ведёт регистратор или спецдепозитарий, сведения из него получают сам пайщик и органы, которым это право дал закон, например ЦБ, суд, налоговая и правоохранительные органы.

  3. Налоги

    ЗПИФ не платит налог на прибыль: аренда, проценты по займам и доход от продажи объектов внутри фонда не облагаются. Налог возникает у пайщика, когда он получает промежуточный доход, продаёт или гасит паи. Налог на имущество, земельный налог и НДС при этом платит УК за счёт фонда. С 2027 года этот порядок может измениться для части фондов, см. раздел о налогах.

  4. Структура управления

    Фондом управляет лицензированная управляющая компания по правилам доверительного управления (156-ФЗ). Ключевые решения, включая изменение правил и продление срока фонда, принимает общее собрание пайщиков (ст. 18). В квал-фонде правила могут передать одобрение сделок инвестиционному комитету из представителей пайщиков.

  5. Операции с паями

    Паи учитываются на лицевых счетах в реестре владельцев (ст. 14), поэтому продать долю в объекте можно передачей паёв через регистратора, без сделки с самим объектом и без регистрации в ЕГРН. Налоговый агент при погашении паёв и выплате дохода — УК, а если заявку подал брокер, то брокер (ст. 226.1 НК). При продаже на бирже налог удерживает брокер, а при внебиржевой продаже физлицу продавец декларирует доход сам.

Какой фонд для какой задачи

База фондов недвижимости →

можнос ограниченияминельзяПод значком указано условие.

Открытые, биржевые, интервальные (ОПИФ, БПИФ, ИПИФ)ОПИФ / БПИФ / ИПИФЗПИФ недвижимости для всех инвесторовЗПИФН неквалЗПИФ недвижимости для квалифицированныхЗПИФН квалКомбинированный ЗПИФ для квалифицированныхКомби квал
Купить готовое жильё и машино-места Недвижимость может входить только в закрытые фонды (п. 2 ст. 33 156-ФЗ) ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Жилые помещения и машино-места, в том числе доли ЗПИФН неквал Любая недвижимость ЗПИФН квал Любые активы, кроме наличных Комби квал
Купить коммерческое здание под аренду Только косвенно: акции и облигации компаний ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Только введённые здания и помещения: в среднем за прошлый год сдано не меньше 40% полезной площади и оценщик с 10-летней историей и выручкой от оценки недвижимости от 100 млн ₽; либо новое здание не старше 2 лет, сданное не меньше чем на 80% площади на срок от 2 лет ЗПИФН неквал Любая недвижимость, права аренды ЗПИФН квал Напрямую или через доли в компании-владельце Комби квал
Строить или реконструировать ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Только через права по ДДУ на жилые и многоквартирные дома ЗПИФН неквал Права из договоров строительства на участке фонда, реконструкция, проектная документация ЗПИФН квал Любая схема, включая доли в проектной компании Комби квал
Купить права требования по ДДУ (214-ФЗ) ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Только по жилым и многоквартирным домам ЗПИФН неквал По любым объектам недвижимости ЗПИФН квал По любым объектам Комби квал
Купить землю без зданий, собрать земельный банк ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Только участки под объектами фонда и смежные участки под проезды, парковки и сети, не больше 20% площади основных ЗПИФН неквал Земельные участки и права аренды ЗПИФН квал Участки или доли в компаниях-владельцах Комби квал
Продать участок девелоперу ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Только вместе с объектом, который на нём стоит ЗПИФН неквал Продажа участка без НДС ЗПИФН квал Продажа участка или долей компании Комби квал
Выдавать займы под залог недвижимости Права требования по денежным обязательствам могут быть только в ЗПИФ ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Не входят в разрешённый перечень ЗПИФН неквал Права требования из договоров займа прямо исключены ЗПИФН квал Займы и купленные права требования, в том числе с ипотекой Комби квал
Владеть долями в компаниях-владельцах объектов Только ценные бумаги по правилам своей категории ОПИФ / БПИФ / ИПИФ ЗПИФН неквал ЗПИФН квал Доли ООО и акции АО без ограничений по категории Комби квал
Привлекать розничных инвесторов, торговать паями на бирже Паи предлагаются публично ОПИФ / БПИФ / ИПИФ Многие фонды торгуются на Мосбирже ЗПИФН неквал Паи нельзя предлагать неквалифицированным инвесторам и рекламировать ЗПИФН квал Только квалифицированные инвесторы Комби квал

Типы паевых фондов

Открытый (ОПИФ)

Паи можно погасить в любой рабочий день. Активы: ценные бумаги и деньги. Недвижимость, права на неё и денежные требования запрещены.

Биржевой (БПИФ)

Паи торгуются на бирже, маркет-мейкер держит цену у расчётной стоимости. Состав активов как у открытого фонда, обычно следует индексу.

Интервальный (ИПИФ)

Паи гасятся в интервалы, указанные в правилах. Недвижимость и денежные требования запрещены.

Закрытый (ЗПИФ)

Паи гасятся при прекращении фонда или по решению общего собрания пайщиков. Только здесь разрешены недвижимость, права на неё и права требования по денежным обязательствам. Паи можно продать на вторичном рынке, в том числе на бирже.

Для всех инвесторов

Две категории: фонд рыночных финансовых инструментов и фонд недвижимости. Правила фонда регистрирует Банк России, состав активов закрыт перечнем (п. 2.4 Указания 4129-У), действуют лимиты концентрации.

Для квалифицированных инвесторов

Три категории: финансовых инструментов, недвижимости и комбинированный. Комбинированный может держать любые активы, кроме наличных (п. 2.8). Правила согласует спецдепозитарий и передаёт в Банк России для внесения в реестр.

Рентный фонд

Отдельная категория из прежней классификации, в реестре ЦБ рентные фонды учитываются отдельно. По действующему Указанию 4129-У это фонд недвижимости, обычно с готовыми сданными объектами и регулярными выплатами.

Задачи инвестора

  1. Покупка готовых объектов

    Фонд для неквалов подходит для жилья и для коммерческих зданий с подтверждённой арендой. Здание без арендаторов или с вакансией больше 60% такой фонд не купит. Квал-фонду недвижимости ограничения по заполняемости не нужны.

  2. Арендная недвижимость

    Аренда поступает в фонд без налога на прибыль, пайщики получают промежуточный доход по правилам фонда. С 1 марта 2026 года фонд, который получает доход от пользования имуществом, может не перечислять в инвестдекларации вспомогательное имущество для эксплуатации объекта. Расходы на УК, спецдепозитарий, оценщика и аудит ложатся на фонд.

  3. Земля: покупка и продажа

    Земельный банк собирают в квал-фонде недвижимости или в комбинированном фонде, напрямую или через проектные компании. Продажа участка не облагается НДС, земельный налог платит УК за счёт фонда. Фонд для неквалов держит землю только под своими объектами.

  4. Права по 214-ФЗ

    Фонд покупает квартиры или помещения на стадии котлована по ДДУ и продаёт их после ввода дома. Деньги дольщика идут на эскроу-счёт, услуги застройщика по ДДУ освобождены от НДС, продажа готового жилья тоже. Неквал-фонд может покупать только права по жилым и многоквартирным домам.

  5. Кредитование под недвижимость

    Выдавать займы может только комбинированный ЗПИФ для квалов: денежные требования допускаются лишь в закрытых фондах, а квал-фонду недвижимости права из займов запрещены. Самому фонду брать кредиты нельзя, кроме займов на погашение паёв до 20% чистых активов и на срок до 6 месяцев; для квал-фондов Банк России может устанавливать исключения.

  6. Девелопмент

    Квал-фонд недвижимости может владеть участком, проектной документацией и правами из договоров строительства. Комбинированный фонд добавляет доли в проектных компаниях и займы им. Прибыль от проекта копится в фонде без налога до выплаты пайщикам.

Налоги: вход, владение, выход

НалогВходВладениеВыход
НДС Обязанности плательщика при сделках с имуществом фонда несёт УК (ст. 174.1 НК), она же принимает входящий НДС к вычету. Земля и жильё продаются без НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149), услуги застройщика по ДДУ освобождены (пп. 23.1 п. 3 ст. 149). Кто вносит объект в оплату паёв, восстанавливает ранее принятый НДС (пп. 1 п. 3 ст. 170). Аренда нежилой недвижимости облагается по ставке 22% с 2026 года (п. 3 ст. 164). Аренда жилья освобождена (пп. 10 п. 2 ст. 149). Продажа нежилого объекта из фонда облагается по ставке 22%, жилья и земли без НДС. Продажа и погашение паёв от НДС освобождены (пп. 12 п. 2 ст. 149).
Налог на прибыль Сам фонд не юрлицо и налог на прибыль не платит. Внесение имущества в оплату паёв по разъяснениям Минфина не создаёт дохода у юрлица. Компания-пайщик платит 25% (ст. 284) с промежуточного дохода, когда он выплачен. Доход, накопленный в фонде, не облагается. 25% с разницы между выручкой от продажи или погашения паёв и затратами на их покупку.
НДФЛ Покупка паёв за деньги налога не создаёт. Промежуточный доход облагается по ставке 13% до 2,4 млн ₽ инвестиционных доходов за год и 15% сверх (п. 1.1 ст. 224), налог удерживает УК. Те же 13/15% с финансового результата. Если паи обращаются на бирже и принадлежат больше 3 лет, действует вычет до 3 млн ₽ за каждый год владения (ст. 219.1).
Налог на имущество — Платит УК за счёт имущества фонда, не пайщики (п. 2 ст. 378). Ставка до 2,2% от среднегодовой стоимости или до 2% от кадастровой, до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью больше 300 млн ₽ (ст. 380). —
Земельный налог — Платит УК за счёт имущества фонда (ст. 388). Ставка 0,3% или 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка (ст. 394). —

Законопроект № 617-9 (принят Госдумой в первом чтении 29 октября 2026 года) вводит с 2027 года налог 15% на пассивные доходы закрытых и интервальных фондов: дивиденды, проценты, аренду. По сообщениям СМИ, ко второму чтению, намеченному на 19 ноября, обсуждается освобождение фондов, которые выплачивают пайщикам почти весь доход. Пока закон не принят, действует порядок, описанный выше. После принятия страница будет обновлена.

Кто контролирует управляющую компанию

Лицензия Банка России

Управлять ПИФ можно только по лицензии управляющей компании (ст. 38 156-ФЗ). ЦБ устанавливает требования к собственным средствам, руководителям и внутреннему контролю и может отозвать лицензию.

Правила фонда

Правила фонда для всех инвесторов и изменения в них регистрирует Банк России. Правила квал-фонда согласует спецдепозитарий и передаёт в ЦБ для внесения в реестр паевых фондов (ст. 19).

Специализированный депозитарий

Хранит и учитывает имущество, контролирует соблюдение закона и правил и даёт согласие на каждую внебиржевую сделку с имуществом фонда (ст. 40 и 43). Без его подписи УК не может распорядиться деньгами и объектами.

Оценщик

Недвижимость и права на неё оценивает независимый оценщик, указанный в правилах: при покупке и не реже раза в год (ст. 37). Оценщик не может быть аффилирован с УК, спецдепозитарием или аудитором, за убытки от его отчёта УК отвечает субсидиарно. В квал-фондах оценка может не проводиться, кроме случаев, установленных ЦБ или правилами.

Состав активов

Что может лежать в фонде, задают ст. 33 156-ФЗ, инвестиционная декларация в правилах и Указание Банка России 4129-У. Покупка актива вне перечня запрещена.

Запреты на сделки

УК не может дарить имущество фонда, брать кредиты сверх лимита на погашение паёв, закладывать имущество фонда за долги, не связанные с управлением, и совершать сделки с аффилированными лицами. В квал-фонде сделки с аффилированными лицами разрешены, если это прямо предусмотрено правилами (п. 10 ст. 40). По сделке с нарушением УК отвечает своим имуществом.

Пайщики

Имущество фонда принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности и обособлено от имущества УК. Общее собрание пайщиков решает ключевые вопросы, в квал-фонде может работать инвестиционный комитет. С 1 марта 2026 года в квал-ЗПИФ можно выпускать паи разных классов с разными правами на доход и голос (ст. 14.1-1).

Что изменилось в 2026 году

Вопросы и ответы

Можно ли вложиться в ЗПИФ недвижимости без статуса квала?

Да. Фонды недвижимости для всех инвесторов существуют, паи многих из них торгуются на Московской бирже. Их список, объекты, чистые активы и выплаты собраны в базе фондов недвижимости. База фондов недвижимости →

Почему девелоперы и семейные капиталы выбирают комбинированный ЗПИФ?

Он может держать любые активы, кроме наличных: объекты, землю, доли в проектных компаниях, займы. Прибыль внутри фонда не облагается до выплаты пайщикам, имущество обособлено, сделки проверяет спецдепозитарий. Плата за это: расходы на инфраструктуру фонда и доступ только для квалифицированных инвесторов.

Может ли фонд купить объект в кредит?

Как правило, нет: закон запрещает фонду брать займы и кредиты, кроме денег на погашение паёв в пределах 20% чистых активов и на срок до 6 месяцев (пп. 5 п. 1 ст. 40 156-ФЗ). Для квал-фондов Банк России может устанавливать исключения. На практике долг привлекают на уровне проектной компании, которой владеет комбинированный фонд.

Можно ли внести объект в фонд вместо денег?

Да, если правила закрытого фонда предусматривают оплату паёв имуществом. Объект оценивает оценщик. Компания, которая вносит объект, восстанавливает ранее принятый к вычету НДС.

Чем ПИФ лучше прямого владения объектом?

Отсрочка налога на прибыль до выплаты, обособление имущества от долгов УК и пайщиков, независимый контроль спецдепозитария и оценщика, возможность продавать паи вместо объекта. Минусы: вознаграждения УК и инфраструктуры, ограничения состава активов и возможный налог на уровне фонда с 2027 года.

Первоисточники

База фондов недвижимости →