Своя управляющая компания: как владелец отелей перестаёт зависеть от оператора
Российский холдинг собрал гостиничные активы под собственную управляющую компанию, а затем купил у иностранного владельца портфель из десяти отелей примерно на 4 тыс. номеров. Зачем владельцу своя УК и что она меняет в стоимости актива.
Carte Capital · 5 мин
Суть
Отель стоит столько, сколько приносит его операционная деятельность. Поэтому владелец гостиницы зависит от оператора больше, чем собственник офиса от арендатора. Обычно владельцы нанимают международную сеть по договору управления или франшизы. Альтернатива: создать собственную управляющую компанию (УК), которая ведёт отели под своим брендом и стандартами, а при необходимости работает с международной сетью по франшизе.
Структура
- Собственная УК. Гостиничными активами многоотраслевого холдинга управляет его дочерняя УК. В 2020 году она объявила о создании своей сети бизнес-отелей 4*.
- Управление сторонними отелями. УК берёт в управление не только отели группы, но и чужие объекты, получая вознаграждение от выручки и прибыли.
- Покупка портфеля. В 2023 году холдинг купил у иностранного владельца компании, которым принадлежали десять отелей в Санкт-Петербурге, Москве и других городах. Большинство работали под брендами международной сети.
- Бренд плюс франшиза. Через несколько месяцев девять из этих отелей перешли под собственный бренд УК, сохранив сотрудничество с международной сетью: своя УК, а система бронирования и лояльности сети.
Участники
| Сторона | Роль |
|---|---|
| Холдинг | владелец активов |
| Собственная УК | управление и бренд |
| Иностранный владелец | продавец портфеля из 10 отелей |
| Международная гостиничная сеть | партнёр по франшизе после ребрендинга |
Цифры
Покупка портфеля: около €200 млн за десять отелей примерно на 4 тыс. номеров. После сделки в портфеле УК было более 30 отелей примерно на 9 тыс. номеров в 19 городах России и за рубежом.
Риски
- Компетенции: своей УК нужна команда продаж, ревенью-менеджмента и стандартов. Без масштаба она дороже международного оператора.
- Дистрибуция: без системы бронирования крупной сети отели теряют часть иностранных и корпоративных гостей. Отсюда комбинация «своя УК плюс франшиза».
- Оценка актива: покупатели и банки часто дают меньшую цену отелю без известного бренда. Бренд УК должен доказать себя цифрами загрузки и средней цены номера.
Выводы
- Своя УК имеет смысл от нескольких отелей: тогда расходы на команду и систему делятся на портфель.
- Её можно совмещать с франшизой международной сети и получать дистрибуцию без договора управления.
- Управление сторонними отелями превращает УК из статьи расходов в отдельный бизнес.
В нашей практике
Carte управляет загородным бутик-отелем 5* в Подмосковье по договору управления с собственником.