Проекты
☰
ГлавнаяИсследованияНовостиТемыНаши сделкиКейсыЭкспертизаО насПроектыEN
Темы

ЦОДы

Дата-центры как класс активов в России: размер рынка и цены на стойки, кто строит и управляет, сколько стоит мегаватт и за сколько он окупается. Москва, Подмосковье, Петербург и площадки у электростанций.

Дата-центр для инвестора — это здание с электричеством, охлаждением и связью, которое сдаётся по стойкам или целиком одному арендатору. В России такой объём площадей не успевает за спросом: ввод новых стоек в 2025 году упал втрое, московские площадки почти заполнены, и во II квартале 2026 года цена стойки в Москве выросла на 15,7% за год. Ниже разобрано, как устроен рынок, сколько стоит построить мегаватт, за сколько он окупается, где строить и какие риски несёт инвестор.

Данные на ноябрь 2026 года. Расчёты иллюстративные и не заменяют финансовую модель конкретного проекта.

1,8 ГВтмощность коммерческих ЦОДов России в начале 2026 года, за пять лет может вырасти до 3–3,5 ГВт (NF Group)
75%коммерческой ёмкости сосредоточено в Москве и Подмосковье, ещё 8–10% в Петербурге (NF Group)
170,8 тыс. ₽средняя цена стойки 5 кВт в месяц в Москве во II квартале 2026 года, +15,7% за год (iKS-Consulting, 3data)
1,1–1,3 млрд ₽стоимость 1 МВт ИТ-мощности вместе с землёй и подключением к сетям (NF Group)

Рынок: спрос обгоняет ввод

5,3 тыс.

стойко-мест ввели коммерческие ЦОДы в 2025 году против 14,3 тыс. в 2024-м: построено 41% запланированного (CNews Analytics)

78,7 тыс.

стойко-мест у 30 крупнейших операторов на конец 2025 года, +7% за год (CNews Analytics)

200–300 МВт

неудовлетворённого спроса в Московском регионе; столько же строится или проектируется, но введут не всё (NF Group)

+31,3%

рост цены стойки за год в Петербурге, до 138 тыс. ₽ в месяц: рынок догоняет Москву (iKS-Consulting, 3data)

Цены растут не столько из-за спроса, сколько из-за дефицита предложения. Стройки упираются в деньги: проекты переносят на 2026–2027 годы из-за дорогого долга. Кроме того, залы старого поколения рассчитаны на 5–8 кВт на стойку, а серверам для ИИ нужно 15–20 кВт, поэтому после переоборудования в зале на 200 стоек остаётся 50–70. Эксперты ждут дальнейшего роста цен в 2027–2028 годах.

Крупнейшие операторы

ОператорСтойко-мест на 31.12.2025Ввод в 2025 году
РТК-ЦОД (Ростелеком)27 823+1 435
IXcellerate10 329+2 040
Росатом6 570—
DataPro6 553—
Selectel3 612—

По данным CNews Analytics. У РТК-ЦОД около трети рынка, у пятёрки лидеров около двух третей. Кроме коммерческих операторов, крупные ЦОДы для себя строят банки, маркетплейсы и интернет-компании: Т-Банк, Wildberries, Авито, VK, X5, МТС.

Экономика ЦОДа на 20 МВт

Типовой проект на 20 МВт общей мощности: около 12 МВт ИТ-нагрузки, 1 200 стоек по 10 кВт, здание около 6 тыс. кв. м на участке 1,2 га. Ниже стоимость строительства в трёх локациях и операционная экономика в Москве. Исходные данные — оценки участников рынка на 2025 год.

МоскваПодмосковьеПетербург
Охлаждение промышленные кондиционеры фрикулинг (наружный воздух) промышленные кондиционеры
PUE 1,7 1,3 1,7
ИТ-мощность 12,1 МВт 15,4 МВт 12,1 МВт
Здание и инженерия 9,5 млрд ₽ 8,4 млрд ₽ 9,0 млрд ₽
Подключение к сетям и кабельная линия 1,0 млрд ₽ 1,0 млрд ₽ 1,0 млрд ₽
Земля 0,6 млрд ₽ 24 млн ₽ 0,2 млрд ₽
Итого 11,1 млрд ₽ 9,4 млрд ₽ 10,2 млрд ₽
На 1 кВт ИТ-мощности 0,9 млн ₽ 0,6 млн ₽ 0,8 млн ₽

Около 75% затрат — инженерные системы: электросеть, ИБП и батареи, дизель-генераторы, охлаждение, слаботочка. Здание в Москве дороже из-за капитального исполнения (250 тыс. ₽ за кв. м против 120 тыс. ₽ за лёгкое здание в области). В Подмосковье фрикулинг снижает PUE, и с тех же 20 МВт сети ЦОД получает на четверть больше ИТ-мощности. Около 40% стоимости проекта привязано к валюте.

3,5 млрд ₽

выручка в год при полной загрузке: 1 200 стоек по 240 тыс. ₽ в месяц за 10 кВт

50%

маржа EBITDA, около 1,7 млрд ₽ в год, при себестоимости электроэнергии 4,2 ₽ за кВт·ч

0,7 млрд ₽

электроэнергия в год при полной нагрузке, около 21% выручки; каждый рубль к тарифу забирает ещё 0,2 млрд ₽

6,4 года

простая окупаемость при полной загрузке с первого дня; с учётом заполнения 2–3 года и стоимости денег 25% годовых — 8–10 лет

Ориентиры рынка: консервативный срок окупаемости 7–8 лет, средний договор с клиентом 5–7 лет (NF Group). Минимальный экономически оправданный размер — около 500 стоек, или 8 МВт: меньший ЦОД не окупает собственную службу эксплуатации и платит внешнему подрядчику.

Где строить

преимуществонейтральноограничениеПод значком пояснение.

МоскваМоскваПодмосковьеМОПетербургСПбУ электростанции (ГЭС, ТЭЦ)Станция
Спрос клиентов штаб-квартиры, банки, госсектор Москва корпоративные ЦОДы под себя МО спрос ниже, особенно enterprise СПб только энергоёмкие задачи Станция
Связь и точки обмена трафиком главный узел страны Москва рядом с московскими узлами МО часть трафика транзитом через Москву СПб нужна своя оптика, высокие задержки Станция
Электрическая мощность свободной мощности почти нет Москва есть в промзонах, нужен поиск МО в части районов трудно получить 1+ МВт СПб сотни МВт рядом, своя подстанция Станция
Земля и согласования КРТ, вид использования, согласование с мэром Москва дешевле земля, проще расширение МО проще в промзонах за КАД СПб режимный объект, допуски Станция
Охлаждение жаркое лето, кондиционеры Москва фрикулинг, PUE 1,3 МО холоднее, ниже затраты СПб холодный климат, вода Станция
Персонал и логистика есть Москва есть МО есть СПб удалённость, вахта Станция
Цена стойки 170,8 тыс. ₽ за 5 кВт Москва близко к Москве МО 138 тыс. ₽ за 5 кВт СПб рынка колокейшна нет Станция

Вывод: для коммерческого ЦОДа с колокейшном Москва остаётся главным рынком, если удаётся получить мощность и землю. Подмосковье лучше для ЦОДа под конкретного клиента, Петербург — для модульного ЦОДа с поэтапным вводом, площадка у станции — для задач, где важна только цена киловатт-часа.

Форматы проекта

Коммерческий ЦОД

Стойки сдают многим клиентам: колокейшн, облака, SaaS. Плюсы: риск размазан по арендаторам, расширение по мере спроса. Минусы: нужны продажи, поддержка SLA, сертификация Tier и конкуренция с крупными операторами.

ЦОД под клиента (build-to-suit)

Здание строят под технические требования одного заказчика и сдают по длинному договору. Плюсы: доход гарантирован с первого дня, нет лишней инфраструктуры. Минусы: зависимость от одного арендатора и его стратегии, ограниченное расширение.

Модульный ЦОД

Машзалы из готовых блоков вводят очередями. Плюсы: быстрее строить, деньги вкладываются вслед за спросом. Подходит для рынков с небольшим дефицитом, например Петербурга.

Энергоёмкий ЦОД у станции

Обучение моделей ИИ, пакетная обработка данных, «холодные» архивы. Главное — дешёвый киловатт-час и свободная мощность, связь и задержки вторичны. Майнинг в ЦОДах из государственного реестра запрещён.

Что тормозит стройку в Москве

Комплексное развитие территорий

Большинство подходящих участков в Москве входит в программы КРТ. Вывод участка из КРТ занимает 6–9 месяцев и требует отдельной работы с городом.

Вид разрешённого использования

Нужен ВРИ под объекты энергетики, связи или производственно-складские. Смена ВРИ долгая и дорогая: по оценкам участников рынка, от 1 млрд ₽ за гектар.

Электрическая мощность

Свободной мощности для новых ЦОДов в Москве почти нет. Близость к станции решает вопрос, но кабельная линия стоит от 100 млн ₽ за километр.

Согласования и зоны

Строительство ЦОДа согласуют на уровне мэра. Участок не должен попадать в санитарные и противопожарные зоны, соседство с жильём и режимными объектами ограничено, у станций свои нормы по расстояниям и шуму.

Что даёт город

Статус приоритетного инвестпроекта, технопарка или ЦОДа федерального значения в Москве даёт льготы по налогам на прибыль, имущество и землю, льготную аренду земли и субсидию на техприсоединение. Условия зависят от статуса и проверяются под проект.

Риски инвестора

  1. Мощность и сроки

    Получение техусловий и строительство сетей — главный источник задержек. ЦОД без подтверждённой мощности не финансируется.

  2. Стоимость денег

    При стоимости денег около 25% годовых срок окупаемости растягивается до 8–10 лет. Именно дорогой долг остановил часть строек в 2025 году.

  3. Валюта и оборудование

    Около 40% капзатрат привязано к валюте: ИБП, генераторы, охлаждение в основном импортные, поставки идут через третьи страны, сроки длинные.

  4. Моральный износ

    Переход к стойкам 15–30 кВт для ИИ обесценивает залы на 5–8 кВт. Проект стоит закладывать под высокую плотность или с возможностью её поднять.

  5. Один арендатор

    В ЦОДе под клиента вся выручка зависит от одного договора. Нужны длинный срок, индексация и защита от досрочного расторжения.

  6. Регулирование

    Закон о ЦОДах действует с 2026 года, но льготные тарифы на электроэнергию пока обещаны в основном для энергоизбыточных регионов, а не для Москвы.

Как инвестор входит в ЦОД

Тема «Паевые фонды» →

Земля и мощность + оператор

Владелец участка или генерации вносит землю и мощность в совместную компанию, оператор строит и управляет. Доход делится по долям или через аренду с участием в выручке.

Build-to-suit и аренда

Инвестор строит здание под крупного клиента и сдаёт по договору на 5–7 лет и дольше. Денежный поток похож на складской или офисный build-to-suit, но с более дорогой инженерией.

Покупка готового ЦОДа

Покупка заполненного объекта у оператора с обратной арендой (sale-leaseback): оператор получает деньги на новые стройки, инвестор — арендный поток.

Через паевой фонд

Здание ЦОДа можно держать в комбинированном ЗПИФ для квалифицированных инвесторов: налог на прибыль внутри фонда не платится, имущество обособлено.

Что изменилось в 2026 году

Вопросы и ответы

Сколько стоит построить ЦОД?

Здание и инженерия — 750–800 млн ₽ за 1 МВт ИТ-мощности с НДС, вместе с землёй и подключением — 1,1–1,3 млрд ₽ (NF Group). За пять лет стоимость выросла в 2–2,5 раза. Проект на 20 МВт общей мощности в Москве обходится примерно в 11,1 млрд ₽.

Какая доходность у ЦОДа?

Маржа EBITDA зрелого ЦОДа — около 50%. При полной загрузке проект на 20 МВт в Москве приносит около 1,7 млрд ₽ EBITDA в год на 11,1 млрд ₽ вложений, то есть около 15,5% на капитал до налогов и долга. С учётом заполнения окупаемость 7–10 лет.

Почему так важна электроэнергия?

ЦОД на 20 МВт потребляет около 175,2 млн кВт·ч в год. Каждый рубль тарифа — это 0,2 млрд ₽ расходов, или около 5% выручки. Поэтому владельцы станций и площадок со свободной мощностью получают в ЦОДе заметное преимущество.

Можно ли построить ЦОД в Москве?

Можно, но это самый трудный вариант: дефицит мощности, участки в КРТ, смена ВРИ, согласование с мэром. Зато в Москве самая высокая цена стойки и главный узел связи. Часто проще построить в Подмосковье ЦОД под конкретного клиента.

Что такое PUE?

Отношение всей потребляемой ЦОДом мощности к ИТ-нагрузке. PUE 1,7 значит, что на каждый киловатт серверов ещё 0,7 кВт уходит на охлаждение и потери. Фрикулинг в холодном климате снижает PUE до 1,3.

Источники