Совместное предприятие владельца земли и девелопера: новый район в Дубае
Девелоперская компания эмирата и крупнейший публичный девелопер создали СП для застройки более 1 000 га в Дубае. Как устроено партнёрство «земля плюс девелопмент» и что из этого кейса стоит взять собственнику участка.
Carte Capital · 5 мин
Суть
Владелец большого участка редко хочет продать его целиком сразу: так он отдаёт будущую стоимость покупателю. Девелоперу, наоборот, тяжело заплатить за землю вперёд. Совместное предприятие (СП) снимает это противоречие: земля входит в проект как вклад одного партнёра, девелопмент и продажи как вклад другого, а доход делится по долям. Этот проект в Дубае стал одним из самых известных примеров такой схемы на Ближнем Востоке.
Структура
- В 2013 году девелоперская компания эмирата и крупный публичный девелопер объявили о создании СП для застройки нового района как первой очереди большого городского проекта.
- Территория более 1 000 га рядом с деловым центром: жильё, гольф-поле на 18 лунок, парки, региональный торговый центр, школы и больница.
- Проект строится очередями. Каждая очередь продаётся отдельно, поэтому деньги покупателей финансируют следующую.
- Финансовые условия и доли партнёров публично не раскрывались.
Участники
| Сторона | Роль |
|---|---|
| Девелоперская компания эмирата | партнёр по СП |
| Публичный девелопер | партнёр по СП, девелопмент и продажи под своим брендом |
Цифры
Публичных цифр по экономике СП нет, но масштаб проекта виден по территории: более 1 000 га, то есть больше, чем деловой центр города. Застройка ведётся больше десяти лет, новые очереди продолжают выходить в продажу.
Риски
- Управление: при равном или близком к равному участии нужен понятный механизм решений и выхода из тупика.
- Рынок: проект на десятилетия проходит через несколько циклов, и доход партнёров зависит от того, когда выходят очереди.
- Оценка вклада: земля стоит одних денег сегодня и совсем других после получения разрешений и выхода на продажи. Порядок оценки вклада нужно договорить до начала работ.
Выводы
- СП позволяет собственнику земли получить долю в стоимости, которую создаёт девелопер, а не только цену участка на дату сделки.
- Девелопер экономит капитал на входе и направляет его в строительство.
- Ключевые условия СП: доли, порядок финансирования, кто управляет продажами, как выйти и что происходит при дедлоке.
В нашей практике
Мы структурировали несколько СП между владельцами земли и девелоперами в Москве по жилым проектам площадью от 15 до 40 тыс. м². Подробнее о логике СП для собственников земли: Земля Москвы: почему совместные предприятия вытесняют прямые продажи.