Покупка земельного участка под жилой комплекс у воды в Москве
Участок около 5 га на берегу канала: приобретение земли и совместное предприятие для строительства комплекса бизнес-класса на 180 тыс. м². Как устроена покупка участка и где в ней риски.
Carte Capital · 5 мин
Суть
Цена земли под жильё в Москве определяется не гектарами, а тем, сколько продаваемых метров на участке можно построить и когда. Поэтому покупка участка — это покупка будущих разрешений. Задача покупателя: не переплатить за метры, которые ещё не согласованы, и не заморозить капитал на годы до начала продаж.
Структура
- Объект: участок около 5 га на севере Москвы на берегу канала.
- Сделка: приобретение земельного участка и создание совместного предприятия для строительства жилого комплекса бизнес-класса.
- Проект: жилой комплекс около 180 тыс. м² с собственной набережной.
- Реализация: девелопер-партнёр по СП. Первая очередь (четыре корпуса, около 650 квартир) введена на шесть месяцев раньше срока.
Участники
| Сторона | Роль |
|---|---|
| Carte | приобретение участка, создание совместного предприятия |
| Девелопер | партнёр по СП, реализация проекта |
Цифры
Около 5 га и около 180 тыс. м² по проекту. В первой очереди около 650 квартир, подземный паркинг и коммерческие помещения. От покупки земли до ввода первой очереди прошло около шести лет.
Риски
- Разрешения: объём, который можно построить, может оказаться меньше ожидаемого. Защита: цена, привязанная к согласованной площади, или поэтапная оплата.
- Обременения и сети: охранные зоны, подключение к сетям и прибрежная полоса влияют на проект и бюджет.
- Стоимость ожидания: годы до начала продаж — это проценты, налоги и содержание участка. СП снижает сумму, которую нужно заплатить за землю вперёд.
Выводы
- Землю нужно оценивать по согласуемой продаваемой площади и сроку выхода на продажи.
- Покупку участка выгодно совмещать со структурой СП: так собственник земли и девелопер делят риск разрешений.
- Локация с уникальным преимуществом (здесь вода и своя набережная) поддерживает цены продаж на всём сроке проекта.
Подробнее о структурах сделок с землёй: Земля Москвы: почему совместные предприятия вытесняют прямые продажи.