Мезонинный капитал: как закрыть разрыв между кредитом банка и деньгами инвестора
Банк даёт до 50–60% стоимости объекта, у покупателя есть 20–25%. Разницу закрывает мезонин: дороже банка, дешевле партнёра по капиталу. Как устроен слой, кто его даёт и где риски.
Carte Capital · 5 мин
Суть
Мезонин — слой финансирования между старшим банковским долгом и капиталом собственника. Он получает деньги после банка, но раньше акционеров. Поэтому мезонин дороже банковского кредита и дешевле, чем отдать партнёру долю в объекте. Его используют, когда банк не готов дать нужную сумму, а покупатель не хочет делиться контролем.
Структура
Типичная схема при покупке объекта:
- Старший долг под залог объекта, обычно до 50–60% стоимости.
- Мезонин выдаётся не проектной компании, а её владельцу под залог акций или долей, то есть стоит структурно ниже банка.
- Собственный капитал покупателя закрывает остаток.
Между банком и мезонинным кредитором подписывается межкредиторское соглашение. Оно определяет, когда мезонин получает выплаты, может ли он погасить долг перед банком и забрать объект через залог долей при дефолте заёмщика.
Участники
| Сторона | Роль |
|---|---|
| Банк | старший кредитор, залог объекта |
| Мезонинный кредитор (фонд, семейный офис, инвестор) | залог долей проектной компании |
| Покупатель | собственный капитал, контроль над объектом |
Цифры: условный пример
Объект за 3 млрд ₽. Банк даёт 55% (1,65 млрд ₽), покупатель вносит 25% (0,75 млрд ₽). Разрыв 20% (0,6 млрд ₽) закрывает мезонин. Без него покупателю пришлось бы найти ещё 0,6 млрд ₽ собственных денег или привести партнёра с долей. Мезонин обычно стоит заметно дороже банковского кредита и часто включает часть дохода при продаже объекта.
Пример иллюстративный и не описывает конкретную сделку.
Риски
- Для покупателя: суммарная долговая нагрузка 75% и выше. Падение дохода объекта быстрее съедает капитал.
- Для мезонинного кредитора: при дефолте банк получает деньги первым. Защита — залог долей и право выкупить старший долг.
- Для банка: второй кредитор может заблокировать решения. Отсюда подробные межкредиторские соглашения.
Выводы
- Мезонин уместен, когда объект даёт стабильный поток, а нужен рычаг выше банковского лимита.
- Цена мезонина должна сравниваться не с банком, а со стоимостью акционерного капитала.
- Межкредиторское соглашение важнее процентной ставки: оно решает, кто и как действует при проблемах.
В нашей практике
Банковское и мезонинное финансирование мы привлекали при покупке крупного бизнес-центра в Москве. Разбор: Кредитование под сделку: покупка бизнес-центра в Москве.