Обратная аренда штаб-квартиры банка в Лондоне: рекордная продажа и выкуп через полтора года
Международный банк продал свою офисную башню в Лондоне примерно за £1,1 млрд и остался в ней арендатором на 20 лет. Покупатель не смог рефинансировать бридж-кредит, и через полтора года банк вернул здание со скидкой около 25%.
Carte Capital · 5 мин
Суть
Sale-leaseback (продажа с обратной арендой): собственник продаёт здание, которое занимает сам, и сразу берёт его в долгосрочную аренду. Он высвобождает капитал и не переезжает, инвестор получает объект с надёжным арендатором и предсказуемым потоком. Продажа банком своей штаб-квартиры в Лондоне в 2007 году стала одной из крупнейших сделок в истории британского рынка, и она же хорошо показывает, где у этой структуры слабое место.
Структура
- В мае 2007 года банк подписал договор продажи своей штаб-квартиры европейской девелоперской компании примерно за £1,1 млрд.
- Одновременно банк заключил договор аренды на 20 лет с годовой ставкой около £44 млн.
- Покупатель оплатил сделку собственными средствами (около четверти цены) и бридж-кредитом на остальную сумму, который предоставил сам банк.
- Покупатель должен был рефинансировать бридж обычным долгосрочным кредитом под залог здания.
Участники
| Сторона | Роль |
|---|---|
| Банк | продавец, арендатор и кредитор по бридж-кредиту |
| Европейский девелопер | покупатель и арендодатель |
Цифры
Аренда около £44 млн в год к цене около £1,1 млрд даёт начальную доходность около 4%. Это очень низкая ставка: инвестор платил за качество арендатора и длину договора, а не за текущий доход. Доля собственного капитала покупателя составила около 26%, остальное закрывал краткосрочный долг.
Что пошло не так
Осенью 2008 года рынок кредитования замер, стоимость коммерческой недвижимости упала, и покупатель не смог рефинансировать бридж. В декабре 2008 года стороны договорились, что банк забирает здание обратно примерно за £0,8 млрд. Банк отразил по сделке прибыль около £0,25 млрд, а покупатель потерял большую часть вложенного капитала. Сама аренда при этом осталась в силе: банк всё время занимал башню.
Риски
- Для покупателя: рефинансирование. Покупка с низкой доходностью на коротком долге работает, только пока рынок кредита открыт.
- Для продавца: если инвестор разорится, здание и долг могут вернуться к арендатору. Здесь это оказалось выгодно банку, но могло сложиться и иначе.
- Ставка аренды: арендатор фиксирует расходы на 20 лет; если ставка завышена ради высокой цены продажи, он годами переплачивает за то, что получил разово.
Выводы
- Sale-leaseback превращает здание в деньги без переезда, но цена сделки и ставка аренды связаны: чем выше цена, тем дороже аренда.
- Покупателю нужен долгосрочный долг на дату сделки, а не обещание рефинансировать его позже.
- Продавцу, который кредитует покупателя, стоит заранее прописать, что происходит с залогом и арендой при дефолте.